板块探索：改善天堂 未来城北CBD申花板块(图)

  新浪乐居讯(编辑 刘郁文)申花板块在行政区域上北起三墩路，西至古墩路，东至莫干山路，南至登云路、余杭塘河，是杭州城北近几年来新兴的一个版块，区域规划为集居住、商业、文化一体化的商住区。经过这两年的规划和飞速发展，申花板块目前已经日渐走向成熟，随着板块内人气的不断提升，申花板块已经逐步发展为杭州城北一个新的CBD。

 图为申花板块示意图（点击查看大图）

  申花版块距武林广场6.5公里，距西湖7公里左右，车程在10-20分钟左右，距离适中。申花板块和桥西板块相邻，同为楼市的热门板块之一。如果说桥西板块更为注重人文居住环境，那申花板块则更倾向商业居住氛围。和桥西板块相比，申花板块内充斥着许多商业综合体、写字楼项目，印象城、矩阵国际、蓝钻天成、同人精华、天行国际等诸多商业、综合体项目为申花板块的经济发展打下了坚实基础，40万方城西银泰的入住，更是一举奠定了申花板块城北商业CBD的地位。

  而从在售楼盘的价位上看，申花板块虽然在地理位置上和桥西板块相差不大，但是在售楼盘的价格却要高上一筹。根据置高地产顾问数据显示，2012年12月桥西板块商品房成交均价为20008.6元/平米，申花板块则为 23654.1元/平米，差价在3000-4000元/平米。同时，申花板块在售的楼盘多为改善型类的房源，90方一下的刚需户型不多，基本以120方以上的改善型户型为主，这与桥西板块，尤其是桥西北的北部软件园区块主打的刚需盘还是有很大的不同。

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  申花板块从整体形状上来看呈南宽背窄状，以申花路为界，我们将起分为南北两个部分，这两部分的规划布局，差异尤为显著。

图为申花板块北意图(点击查看大图)

  申花板块北的部分，相对申花南显得人气不足。该片区域内仅有两片成熟的居住社区：三墩路以南的秀月家园和美林湾两大楼盘依托三墩的生活配套，形成了一片相对较为成熟的居住社区，而且拥有文一街小学的秀水校区，孩子在上学方面有一定保障；南面则只有广宇西城年华一枝独秀，因其靠近紫金港和银泰城，未来拥有较好的发展前景，但是目前周边多为在建楼盘，配套只能依靠自身以及上郡、三坝雅苑的底商，生活方面便利度稍显不足。

图为申花板块南意图(点击查看大图)

  而在申花板块南的部分，目前已经形成了一个较大的居住群落。除了政苑、拱苑、万家花城等一系列已经交付使用的小区外，还有欣盛东方福邸、保利香槟国际、中顺上尚庭等在建小区的销售情况都相当不俗，保证了板块未来的人气。

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      申花板块的大型配套，目前主要依靠的还是古墩路上的印象城，银泰城则因为工期等原因，硬生生将开业时间延期了一年，预计要在2013年底才会正式开业，一定程度上影响了板块经济的发展速度。但是就申花板块各个在建项目的工期来看，两年内基本都会相继完成，届时这一“杭州徐家汇”的发展潜力就会真正展现在人们的面前。

      除了银泰城之外，作为申花板块的主要商业配套，位于萍水路莫干山路口的蓝钻天成综合体也不得不提，该综合体虽然规模没有银泰城那么宏大，但是也有22万方的建筑面积，纯商业、商务配套达7万方，其中包括了2万方的TESCO乐购已经入住，预计2014年交付使用。如果说银泰城是申花板块的经济核心，那蓝钻天成和印象城则可以称作是申花板块的门户，两者一东一西，承担着银泰城卫城的作用。

      除此之外，天行国际、申瑞国际、同人精华、YOU盘时代等商住项目也是蓄势待发；万家花城、橡树园等小区的沿街商铺也不像前两年那样无人问津，以及逐步开始开设了一批餐饮、购物、银行等。配合着银泰城和它的两大卫城，板块的商业潜力正在被逐步发掘。

图为银泰城效果图

      虽然银泰城的延期拖延了申花板块的腾飞，但是购房者们却并没有因此忽视了申花板块在杭州楼市的台柱地位。作为改善型房源的天堂，申花板块内的在售新房平均价格要比桥西板块高出3000-4000元/平米，但是在售楼盘却没有因此而卖不出去。如保利香槟国际、中顺上尚庭等楼盘基本上都已经售罄，而价位较高的欣盛东方福邸、赛丽绿城慧园的项目也是销售情况良好，相信随着板块的不断成熟，这些楼盘都会越卖越好。下表为申花板块目前在售新盘的统计汇总：

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  从行政区域上看，申花板块横跨了西湖区和拱墅区两大区块，而从学区资源上来看也是如此，西湖、拱墅两区的大批名校都在申花板块拥有自己的校区。据统计，申花板块内共有6所小学和初中；除此之外，周边板块的一些学校学区划分在申花板块还有辐射，最典型的例子就是卖鱼桥小学隐秀校区。

图为申花板块学区示意图图(点击查看大图)

  卖鱼桥小学隐秀校区：靠近丰登街和莫干山路，公办性质，24个班。学区范围——南到余杭塘路，被盗登云路、丰登街，东到莫干山路，西到丰潭路。上图紫色部分为隐秀校区在申花板块内的学区范围。

  大关小学申花校区：位于申花路和益乐路口，占地31亩，投资4400万元，现处于装修阶段，2013年投入使用，公办性质。学区范围——东至莫干山路，西到丰潭路，南到登云路、丰登街，北至申花路。从学区划分范围来看，它是目前申花板块最大的(上图中黄色部分)，而且还有扩大的可能。目前申花板块在售的热门住宅，多数学区都划分在这个学校内，如香槟国际、东方福邸、慧园、上尚庭、绅华府等等。

  保叔塔实验学校申花校区：九年制，包括接管的紫荆港中学共计36个班级，其中24个为小学班，其余为中学班。学区范围——东至丰潭路，南至虾龙圩河，西至古墩路，北至留祥路，即图中白色部分。

  文一街小学政苑校区学区：1、东至丰潭路，南至余杭塘河、西至古墩路，北至萍水路；2、东至东环河，南至萍水路，西至古墩路，北至虾龙圩河(包括协安上郡)，具体范围为上图中红色部分。

  文一街小学秀水校区学区：1、东至环镇东河，南至留祥路，西至环镇东路，北至环镇东路和长青路口；2、东至古墩路，南至新世纪花园南围墙，三墩街，西至新世纪花园西围墙、荣邦嘉年华公寓及建设银行西侧小路，北至环镇北路。图中绿色部分为申花板块内的学区范围。

  锦绣中学为一所民办性质的中学，位于丰登街绅华府以东，可容纳32个班，目前已有18个，无学区划分。

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  不论哪一个板块，有着优势的同时必然有其劣势，说完了申花板块的各项优势，那我们也应该正视它的缺点。

  交通问题，是申花板块发展所无法忽视的问题。公交方面，板块内的公交线路看似很多，但是却没有一个公交总站，全部为过路车，居民的出行相当的不便利。以万家花城小区为例：小编实地探访了万家花城的公交站点，发现在上下班的高峰期，303、93等公交线路即使车来了也挤不上去，人们为了能挤上公交车，往往要等四五班车，仅等车时间就要耗费半小时以上，严重影响了工作时间。非高峰期的时候，公交车的班次又相当之少，往往二十分钟到半小时才能等到一辆。尤为让人忧虑的是，在晚上9点之后，公交车基本停运，住户只能够打车回家，长此以往，会大大增加交通成本。随着申花板块住户的不断增加，增加公交班次和线路已经成为了一个刻不容缓的问题。

  有的人也许会说，公交车不给力，那咱自己开车吧。但是根据小编的实际勘察，这也是一件相当不容易的事情。申花板块内的道路规划让人忧心。以丰登街为例，由于其连通了丰潭路、登云路以及古翠路，从某种程度上来讲，它的重要性甚至比主干道萍水路、申花路更加重要。但是很可惜它在设计的时候并不是规划为一条主要道路，仅仅只能容纳两辆车同向并排通行。该路段目前的承载量已经远远超过了它的负荷，相信走过这条路的人都曾经被堵的死去活来。

  地铁方面也许是未来解救申花板块交通的一大良方。板块内共有2、5、10号线三条线路经过。通行后可以极大改善居民出行的状况。但是很可惜目前2号线都尚未完工，5、10号线更是遥遥无期。

图为地铁5号线申花板块区域站点示意图

  另外就目前来看，申花板块的成熟必然就在这两年之内，但是从长远来看，申花板块却似乎缺少了发展的后劲，商品房后续供给乏力。申花板块目前已经拍出的待建地块一共只有四块，分别是两块2010年拍出的雅戈尔地王，2012年拍出的天阳庆隆地块，已经2013年新拍出的河北天成庆隆地块。雅戈尔的两块地王分别为以17751元/平米的楼面价成交的杭政储出[2010]53号以及以18114元/平米成交的杭政储出[2010]56号地块。由于地块价位较高，已经几乎接近了周边在售楼盘价格，因而这两块地迟迟未有动工，未来将会建成是么样的项目尚有待观察。天阳申花地块，编号为杭政储出[2012]13号，由天阳置业于2012年8月以12028元/平米的楼面价拿下，地块面积相当之小，仅2.6万平米左右，规划建设为7幢高层住宅。在1月25日，河北天成力压众多地产大鳄，以17316元/平米的楼面价一举夺得杭政储出[2012]72号庆隆地块，为申花板块再添一桩宅地。【详情】

申花板块待建地块详情

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