当前位置：网站首页 » 观点 » 内容详情

碧桂园负债率权威发布_碧桂园全部停工了吗(2024年12月精准访谈)

内容来源：毛坦厂SEO所属栏目：观点更新日期：2024-12-02

碧桂园负债率

高负债就意味着高风险吗？揭开真相！ 𐟔 高负债就等于高风险吗？ 𐟔 负债经营在公司财务中是常态，但财务高手们不仅关注负债的金额，更关注“资产负债率”。 𐟔 资产负债率计算公式为：负债总额与资产总额的比值。 𐟔 资产负债率是企业经营风险的指示灯，但负债越高就一定风险越大吗？以下是一些常见的误区： 1️⃣ 负债率不能跨行业比较。 2️⃣ 高负债并不一定意味着高风险。 𐟏ᠤ𞋥悯𜌧⧦Ⴅ›�„负债率很高，但在2018年却成为行业龙头，而非濒临破产。这是因为其合同负债，即客户缴纳的购房预付款在资产负债表中体现为合同负债。 𐟏⠦ˆ🥜𐤺稡Œ业的预付款越多，企业的负债在财务报表中就越高，但这实际上反映了企业的效益。 𐟛’ 消费预充值卡、超市经营等也具有类似的性质，客户给予企业无息贷款。 𐟏ꠥ›𝧾Ž和苏宁利用销售网络优势，延长付款给供应商的期限，从而节约利息支出，增加利润。 𐟒ᠥ�𜚨𔟥€𚧻营是一种能力，财务高手懂得如何利用别人的资金来扩大自己的生意。 𐟔„ 负债风险取决于负债性质。 𐟏栧𛏨妀稴Ÿ债属于低风险负债，因没有利息压力，不是财务高手评估企业风险的重点。 𐟏栩‡‘融性负债属于高风险负债，需要偿还利息和本金，这类债务越高，财务风险就越高。 𐟓Š 资产负债率不是判断企业风险的唯一指标。

房企渡劫！接下来就是飞升？房企还在楼市的冬天里继续挣扎，很多房企最近公布了财报数据，可以说很是冰冷。整体来看，房地产企业第三季度营收净利继续调整，短期偿债压力依然存在。 ⠠⠠⠠⠠⠂ 根据中指院数据，2024年前三季度，沪深上市房地产企业平均营业收入为162.6亿元。同比下降21.1%，净利润平均从去年同期的8.4亿元下降至-1.6亿元。⠠⠠⠠⠠⠂ 从上海、深圳72家上市房地产企业公布财务数据的具体表现来看。 75%的企业营业收入同比下降，53%的企业净利润亏损。截至2024年9月底，沪深上市房地产企业杠杆率上升，短期偿债能力下降。沪深上市房地产企业平均净负债率为87.1%。较去年同期上升6.3个百分点，现金短债率为1.1，较去年同期下降0.3。 ⠠⠠⠠⠠⠂ ⠠ ⠲024年第四季度，房地产企业到期偿还的债券余额为1304.6亿元。一年内(202410-202509)到期余额为7272.7亿元。二年内(202410-202609)到期余额为13892亿元。可以说，未来还债压力不小。但是，好的方面是，房地产企业也都在想办法自救，想从房地产突围出去。例如，随着低空经济的“腾飞”，许多房地产企业也瞄准了这个万亿元的“大蛋糕”。据不完全统计，碧桂园、华夏幸福、华发股份、荣盛发展、美的地产、大名城等6家房地产企业已经布局了“低空经济”。并探索了“房地产” 新的低空经济发展模式和机遇。 ⠠⠠⠠⠠⠂ 例如，荣盛发展旗下荣盛康旅以约6.25亿元收购了中国第一家经中国民航局认证的水陆两栖固定翼机型运营商美亚航空。美的地产于2019年投资了无人机数据服务公司奇志科技。 ⠠⠠ ⠠⠠⠂ 此外，碧桂园风险投资于2021年与华润资本、腾讯、中粮资本等投资者合作，共同投资顺丰快递终端配送无人机公司丰翼科技。可以说，都在转折的大周期里试图寻找能突破的方向和公司。那很多人说，连房企都开始转型了，房价是不是真没得涨了？对此有人认为，房企转型和房价上涨不冲突，他认为房价上涨有八个原因。只有你反驳他们，房价才有可能下跌。第一，只要国家繁荣，国运繁荣。如果不爆发系统性的金融风险和战争，如果你拉长时间线，房价就会上涨。第二，只要印钞还在继续，通货膨胀还在增加。钱会变得毫无价值，所以房价应该像所有商品一样上涨。第三，只要国家和地方经济仍然依赖土地。因此，如果支柱产业仍然是房地产，房价就必须上涨。因为这是支柱产业必须具备的基础。第四，只要房地产税还没有缴纳，房价肯定会上涨。原因也很简单。当房价下跌时，你不能开征房地产税，对吧？第五，只要银行还在贷款，房地产抵押贷款利率仍然很低。他说，房价就会继续上涨，没有办法，这是国家的鼓励！第六，只要普通人手里有钱，房价就会上涨。第七，只要很多人的投资渠道狭窄，实体经济低迷，房价就会上涨。第八，很多能说话的人手里都有房子，所以房价会上涨。以上是他关于房价上涨的几个原因。你怎么认为？你觉得他说的这八个理由里有一半的理由成立吗？房价就应该下跌还是上涨呢，你怎么认为？

雅生活服务：一场薛定谔的猫式投资冒险最近，我决定花1万港元买一手雅生活服务，主要是觉得它价格便宜。当时我的想法是，物业股的生意模式还不错，如果价格足够低，也可以考虑持有。毕竟，雅生活服务背后还有母公司雅居乐的支持，如果雅居乐经营正常，那对雅生活服务来说是个大利好。即使雅居乐破产，对物业公司的影响也不大。然而，我没考虑到的是，雅居乐的情况就像薛定谔的猫一样，总是在正常与破产之间徘徊。而物业公司每年的现金流也像一只薛定谔的猫，被雅居乐拿走了多少，只有管理层才知道，普通投资者只能等到雅居乐暴雷后才知道真相。于是，我花了几天时间分析了碧桂园服务、恒大物业和雅生活服务。碧桂园服务：高负债但有吸引力 𐟏⊊碧桂园服务的资产中去掉239亿无形资产，应收款216亿中能收回108亿，资产负债表就很明显了。该付的钱一分不能少305亿（总负债），而资产按照以上所述为343亿，负债率高到90%，还是建立在大股东没有私自拿掉公司的现金的基础上。每年产生的现金流量25-30亿，假设为了降低负债，15亿还债，15亿自由现金流可分红可扩大生产，对160亿的市值来说，不贵也不便宜。分析一只股票，我一般从三个维度出发：确定性、商业模式和管理层。只有在三个维度达标之后，才会等待价格的合理或低估才买入。确定性：整体来说换物业公司较为困难，如物业公司不挣钱可以选择退出，在政策没有改变的情况下，确定性较高。商业模式：有一部分小业主不愿意交物业费造成烂账，小区物业的价格上涨比较困难而且人工成本是增长的，后期小区的维修成本较高，总体来说还算可以。管理层：需长期观察。应比恒大物业更有职业道德。雅生活服务：薛定谔的猫式投资 𐟐𑊊雅生活服务的资产中去掉无形资产及商誉，应收款一半，资产负债表就很明显了。该付的钱一分不能少96亿（总负债），而资产按照以上所述为146亿。而且现金40.7亿到底是被挪用了还是没有被挪用无从知晓，还是建立在大股东没有私自拿掉公司的现金的基础上，每年产生的现金流量20亿。情况一：如果在大股东挪用了现金且三至五年大股东都是这样半死不活继续吸血，因为时间成本，本不是好的标的。情况二：在大股东挪用了现金，但能满血原地复活或马上破产，在现在价格上比较便宜，是可以持有的。情况三：大股东没有挪用现金，以后也不会吸血，现在价格是很有吸引力。常理推测：情况三我觉得可以排除，如果低估，管理层肯定会增持，而情况恰恰相反。总结 𐟓 总的来说，投资雅生活服务就像一场薛定谔的猫式冒险。你需要密切关注大股东的行为和公司的财务状况，才能做出明智的投资决策。希望我的分析能对你有所帮助！

同样高负债，为何许家印跌入深渊，王健林却能力挽狂澜成功自救？现在回头看，答案很明显： 1.因为万达和恒大可不同，老王虽然也把房地产当成圈钱工具。但是他也同时做轻资产立马复利的行业，当房地产负债率过高的时候。他也有先有的轻资产填补漏洞，同时也有复利的行业帮他还负债，后期在转手低价甩卖房地产。从而转业到轻资产低风险的复利行业，恒大，碧桂园，融创。说难听点除了房子还是只有房子，后期负债高了，银行不贷款了，基本无路可逃。 2.老王了比许家印聪明太多了，老王知道房地产就是圈钱的。所以他也从事轻资产行业，所以当万达负债高了，银行不贷款了。他也能用其他行业轻资产来还负债，后期在甩卖房地产，从而退出地产界，后期在直接转轻资本行业做低利润，低风险，现金流的稳当生意像恒大，碧桂园，融创，除了房子还有啥，如果负债率高了，银行不贷款了，他也就完了，估计连员工的工资都发不起。 3.许家印在美国的资产，是用中国地去抵押给银行，银行再做担保，让美国那边给许投资或者贷款，他这一申请破产，就好比他要保住自己在美国的资产，让银行去替他还钱，而且美国是有优先还款权就是先还美国人的钱，这不抓他抓谁？疫情最困难的那几年，国家先提倡促进内循环，希望楼市能稳一稳度过这个难关，接着打击了一波深圳地区把房子证券化的事，随后房地产商就纷纷表演一波你敢动我我就破产。接下来国家也不再提内循环这事，并给了这些人两年时间解决这个事。结果这些人没一个准备负责任的，现在只能国家处理这个烂摊子了，这些给国家甩脸子的房地产商一个都活不了。

这是不是社会上大部分穷人的想法

碧桂园服务(06098)下跌5.01%，报6.44元/股

恒大与普华永道的审计风云：收入确认篇最近关于恒大和普华永道（PWC）的讨论不少，但很多帖子似乎缺少一些专业性。作为一个曾经在四大和房企工作过的人，我觉得有必要聊聊这个话题。虽然我和恒大的财务、审计团队有些区别，但在会计、审计和房企信息披露方面，我还是有点发言权的。今天我们先从讨论最多的收入确认说起。房企收入如何确认 𐟏 传统的收入确认标志是“控制权转移”。具体到房地产销售，就是房子交付给客户，或者交付通知送达满一定时间但客户没有按时收房，这种情况就被视为“视同交付”。这里有两个隐含的惯例：首先，交付通常意味着房屋完成了符合政府监管要求的验收手续（竣备）；其次，开发商已经收齐了房款。新收入准则是什么 𐟓ˆ 新收入准则（IFRS15）对收入确认进行了细化，提出了所谓的五步法。由于国内房地产业务模式和合同的特殊性，多年来IFRS和财政部都没有针对性的官方解读，因此对房地产业务的影响完全是几家带头房企和四大一起解读出来的，结果就是各房企的理解和尺度完全不同。简单来说，部分房企认为房产销售在一定的前提下可以按进度确认收入。原因是在没有不可抗力（如购房资格）且大部分城市的标准合同没有解约条款的前提下，开发商对已履约部分有收款权。同时，部分人认为贷款审批等也构成不可抗力，因此只有一部分合同受到了影响。另一批房企则认为确认收入时点没有变化。是否影响、影响比例如何，大家可以在港股年报的附注“分部报告”中看到，收入划分为“随时间确认”和“某一时点确认”，非常直观。说到这可以看出，原本确认收入只要看是否交付或视同交付，但现在先要对每个销售合同判断是否适用，再去核定每栋楼的进度，无疑核算和审计的工作量都是巨大的。当然，好处是可以提前确认收入，在当年利润率高的背景下，可以增加当期利润同时通过增厚净资产降低负债率。因此这些房企不怕麻烦，他们是碧桂园、华润、中海、融创、龙湖等，其中碧桂园在2017年半年报率先采用，少量房企在2017年报跟进，其他香港上市房企在2018年半年报起强制采用。恒大和其他房企的区别 𐟏† 很多房企认为新准则不产生影响，他们是恒大（有自己的方法，不用麻烦）、万科还有大部分A股房企。去年11月，财政部终于表明了观点，结论是支持保守派，认为不应按进度确认。这篇准则应用案例据我所知没有广泛征求意见，个人对其分析过程、结论有不同看法，有空单写一篇。总之，收入确认这个问题在恒大和普华永道的审计中确实是个大难题。希望这篇文章能给大家一些参考，欢迎大家留言讨论！

千亿阔少郑志刚出局，弟弟力挺父亲：他绝对公正，接棒的却不是他

专栏内容推荐

661 x 748 · jpeg
碧桂园的财务状况评估碧桂园 (2007.HK)在2021年的年报所列的有息负债，一年内到期的￥790亿，长期的￥2,389亿，合共￥3,17... - 雪球
素材来自:xueqiu.com
851 x 850 · jpeg
碧桂园净负债率保持低位、现金流充裕，“保交付”与“保兑付”均无压力_公司_房企_现金余额
素材来自:sohu.com

850 x 851 · jpeg
碧桂园2022年期末净负债率降至40%，创下十年来新低|碧桂园|负债率|新低_新浪新闻
素材来自:k.sina.com.cn
2048 x 1396 · jpeg
碧桂园高负债真相：净负债率低于行业均值_手机新浪网
素材来自:finance.sina.cn

474 x 328 · jpeg
碧桂园负债率是多少_精选问答_学堂_齐家网
素材来自:zixun.jia.com
1080 x 2340 · jpeg
调出来来恒大和碧桂园财务数据横向对比|碧桂园|恒大地产|资产负债率_新浪新闻
素材来自:k.sina.com.cn

474 x 305 · jpeg
碧桂园负债率是多少_精选问答_学堂_齐家网
素材来自:zixun.jia.com
544 x 423 · png
负债率融资成本双降！碧桂园下半年新推权益货量约4500亿__凤凰网
素材来自:ishare.ifeng.com

500 x 273 · jpeg
碧桂园负债率_精选问答_学堂_齐家网
素材来自:zixun.jia.com

474 x 289 · jpeg
碧桂园负债率是多少_精选问答_学堂_齐家网
素材来自:zixun.jia.com
800 x 1568 · jpeg
碧桂园负债，需要500年还清2021年销售7588亿，2022年3643亿元毛利率从24.27%下滑到了10.60%；... - 雪球
素材来自:xueqiu.com

600 x 399 · jpeg
负债率较高有好处？2018年上市家居企业资产负债率榜单—新浪家居
素材来自:jiaju.sina.cn
768 x 428 · png
碧桂园的危机
素材来自:k.sina.cn

1080 x 608 · jpeg
碧桂园债务风险可控，总借贷余额继续下降，净负债率仅为48.1% - 知乎
素材来自:zhuanlan.zhihu.com

550 x 412 · png
房企资金榜|房企融资成本分化明显碧桂园净负债率低至48%|负债率_新浪财经_新浪网
素材来自:finance.sina.com.cn
780 x 1102 · jpeg
40%净负债率十年最低碧桂园将发力一二线城市和“两翼”业务-Word模板下载_编号lpdgpynk_熊猫办公
素材来自:tukuppt.com

720 x 540 · jpeg
碧桂园债务风险可控，总借贷余额继续下降，净负债率仅为48.1% - 知乎
素材来自:zhuanlan.zhihu.com
514 x 342 · png
碧桂园回应9000亿负债：有息负债仅有2148亿元，股民都懂了！
素材来自:sohu.com

1080 x 244 · png
碧桂园2023中报：收入增长近四成，负债率稳步下降|碧桂园_新浪财经_新浪网
素材来自:finance.sina.com.cn

728 x 509 · png
碧桂园：营收利润首现双降万亿负债面临降杠杆压力 | 资产界
素材来自:zichanjie.com
1080 x 748 · png
曙光乍现，碧桂园再获三大国有银行1500亿元综合授信__财经头条
素材来自:cj.sina.com.cn

900 x 600 · png
碧桂园半年报：在增长与负债中找“新增点”_债务
素材来自:sohu.com
500 x 349 · jpeg
碧桂园：营收利润首现双降万亿负债面临降杠杆压力
素材来自:baijiahao.baidu.com

604 x 322 · png
碧桂园3000亿有息负债压顶，离岸融资渠道仍存不确定性-新闻动态_企业资讯_新闻头条-爱企查
素材来自:aiqicha.baidu.com

800 x 399 · jpeg
碧桂园的财务状况评估碧桂园 (2007.HK)在2021年的年报所列的有息负债，一年内到期的￥790亿，长期的￥2,389亿，合共￥3,17... - 雪球
素材来自:xueqiu.com

771 x 540 · png
碧桂园1.44万亿债务拆解 - 知乎
素材来自:zhuanlan.zhihu.com
500 x 253 · jpeg
负债9000亿碧桂园只能给你"五星期的家”-华商经济网
素材来自:gcbep.com

800 x 1058 · jpeg
转折：碧桂园上市16年来，首现亏损！中国很多神奇的房企，但e天剑认为最神奇的，还是碧桂园！碧桂园曾蝉联六年全国销冠，是过去十年拿冠军最多的房企... - 雪球
素材来自:xueqiu.com
630 x 418 · jpeg
引战投等系列举措助恒大净负债率降六成 | 每经网
素材来自:nbd.com.cn

860 x 573 · jpeg
宽限期已过，碧桂园未能抓住第二次机会兑付美元债利息 – Telegraph
素材来自:telegra.ph
920 x 690 · png
碧桂园资产负债表分析
素材来自:zhuangpeitu.com

521 x 352 · jpeg
高业绩、高盈利、低负债……碧桂园到底是如何做到的？_销售金额
素材来自:sohu.com
488 x 287 · jpeg
碧桂园债务风险可控，总借贷余额继续下降，净负债率仅为48.1% - 知乎
素材来自:zhuanlan.zhihu.com

766 x 723 · png
碧桂园 | 头部房企高负债的包袱，何时才能丢掉？__财经头条
素材来自:cj.sina.com.cn
749 x 731 · png
负债1.43万亿，碧桂园也爆了！_房产_新闻资讯-简易百科
素材来自:isolves.com

素材来自:查看更多內容

当前用户设备UA：Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; +claudebot@anthropic.com)